ایران‌بوم

با گسترش تعاملات افراد در عرصه‌های مختلف اجتماعی، گرایش‌های جدیدی در حوزه حقوق ایجاد شده، به تناسب نیازها، نهادهای نوینی در نظام‌های مختلف حقوقی پدید آمده است. یکی از این نهادهای مدرن، «Timesharing» یا همان «مالکیت زمانی» است.

از آنجایی که مالکیت زمانی پدیده‌ای نوپا و تازه تأسیس در حقوق است و از رواج آن در حقوق ایران بیش از یک دهه نمی‌گذرد، این نهاد چندان به طور کامل و دقیق توسط اساتید و علمای معاصر حقوق ایران مورد مطالعه و بررسی قرار نگرفته است.

این در حالی است که با پیشرفت روافزون علم و صنعت در سراسر دنیا و همچنین با توجه به این موضوع که در حال حاضر صنعت توریسم به عنوان یکی از بزرگترین صنایع و تولیدات جهان مطرح است و درآمد قابل ملاحظه‌ای را نصیب صاحبان خود کرده است، به گونه‌ای که تمامی کشورهای در حال سرمایه‌گذاری و برنامه‌ریزی در این بخش هستند، یکی از سودآورترین قسمت‌های صنعت توریسم مالکیت زمانی یا همان Timesharing است که در چند سال اخیر رشد زیادی داشته است.

بنابراین تلاش در راه گسترش صنعت گردشگری در کشور و همچنین نیاز به گسترش پایاپای گستره حقوق مدنی و بازرگانی ایران با جهان امروز، توجه قانونگذار ما را به تدوین و تصویب قانون مستقلی با این عنوان و مضمون، بیش از پیش ضروری می‌کند. چرا که وظیفه قانونمند کردن حال و فعالیت‌های اجتماعی با سیستم حقوقی است و از طرف دیگر، در حال حاضر که نظام‌های حقوقی متأثر از یکدیگر هستند، انجام این مهم بدون ارزیابی مبانی حقوق داخلی چندان قابل قبول نیست.

راه‌حل صحیح و منطقی در برخورد با یک پدیده جدید یا تأسیس حقوقی ناشناخته که از نظام دیگری که به کشور و جامعه ما وارد شده، این است که اولاً، ماهیت و مبنای آن در کشور مبدأ شناخته شود و آثار و نتایج آن مورد بررسی قرار گیرد و ثانیاً با توجه به ماهیت آثار و احکام آن، ‌مغایرت نداشتن با حقوق داخلی بررسی شود تا صحت و بطلان همچنین سازگاری آن با ساختار و فرهنگ جامعه مد نظر قرار گیرد و در فرض تصویب و اجرای آن در حقوق داخلی با بی‌میلی و قانون مقصدگریزی اشخاص مواجه نشود.

در خصوص تأسیس حقوقی «مالکیت زمانی» با توجه به وضع فرهنگی مردم ایران و ابعاد روانی مالکیت و احساس دائمی بودن آن به ویژه نسبت به اماکن مسکونی، به نظر می‌رسد که مردم کشور ما استقبال شایان توجهی از این تأسیس مفید نکنند و به جای مفهوم مالکیت،‌ نوعی اجاره منافع به ذهن ایشان ظهور کند. حال آن که در برخی کشورهای صنعتی به ویژه در املاک تفریحی و ویلایی عقد مالکیت زمانی کاربردمفید داشته است.

افزون بر آن، به نظر نمی‌آید که استفاده از این نهاد مختص گردشگری باشد بلکه در سایر حوزه‌های مالکانه نیز می‌تواند مورد بهره‌برداری قرار گیرد. بدیهی است در مواردی که استفاده برای اقامت نباشد، قضیه از لحاظ حقوقی پیچیده‌تر خواهد بود، اما بی‌تردید در مورد استفاده از ماشین‌آلات یا برخی تجهیزات گران‌قیمت می‌توان به این نهاد توجه ویژه داشت.

وضع قانون خاص و مسائل مربوط به نهاد «مالکیت زمانی»، موجب خواهد شد که نظرات معارض بروز نکند و از آنجا که تأسیس مذکور در برخی از نقاط ایران عملاً رایج شده، حقوق و تکالیف طرفین قرارداد عقد مالکیت ادواری، در چارچوب قراردادی معتبر قابل‌بررسی باشد.

از سوی دیگر با عنایت به این نکته که قوانین مصوب در کشور ما باید مطابق با موازین شرعی و فقهی باشد. کوشش فقهای معاصر برای تطبیق این پدیده نو و بدیع با قواعد فقهی و اسلامی نیز مدنظر است چرا که لازمه کارایی قواعد اسلامی، پویایی آنها در جهت تأمین نیازهای امروزی جامعه مسلمانان و حکومت اسلامی است.

سخن اول:

برای پی‌بردن به وجوه تعاریف میان مالک دائم با مالکیت زمانی شایسته است به اوصاف مالکیت اشاره‌ای داشته باشیم.

تعریف مالکیت

تعریف لفظی ـ مالکیت از ریشه ملک (به فتح میم) به معنی «دارابودن» و «تصاحب» و همچنین «در تصرف داشتن چیزی» است و معادل آن در زبان انگلیسی «property» است.

تعریف اصطلاحی و حقوقی ـ مالکیت عبارت ازحقی است که هر مالکی در جهت انتفاع از ملک خود داراست و می‌تواند هر طور بخواهد در آن تصرف کند و احدی حق ندارد با انتفاع یا تصرفات او مقابله کند.

قانونگذار این حق را به موجب اصل چهل و هفتم قانون اساسی و ماده 31 قانون مدنی برای مالک تثبیت کرده است.

حق مالکیت اگرچه کامل‌ترین حق عینی است و مالک حق دارد هرگونه تصرفی در ملک خود بکند، ولی با این وجود مقید است به اینکه تصرف مالک موجب اضرار به غیر نباشد.

پس مالکیت حق مطلق نیست و بهتر آن است که در تعریف مالکیت حق تصرف به طور مطلق داده نشود و به این صورت تعریف شود: مالکیت عبارت است از این که مالک از طریق مشروع بتواند در ملک خود تصرفاتی کرده و از آن منتفع شود.

در حقوق اسلام مالکیت تا یک قرن قبل به معنی مالکیت بر اعیان بکار می‌رفت و منافع، موضوع مالکیت قلمداد نمی‌شد و از این رو در تملیک منافعی که عین موجود حین‌العقد نیست، اشکال می‌کردند. اما در یک قرن اخیر در فقه امامیه مالکیت، مفهومی تازه و گسترده به خود گرفت و به معنی «سلطه قانونی» بکار رفت تا شامل حقوق و منافع نیز بشود و مشکل تملیک منافع در اجاره نیز حل شود. وضع حقوق فرانسه نیز در این خصوص مثل وضع فقه در ماقبل یک قرن اخیر است.

عناصر مالکیت

1ـ اطلاق: یعنی مالکیت حق همه گونه تصرف در ملک را به مالک می‌دهد (ماده 30 ق.م).

2ـ انحصار: یعنی حقوق ناشی از مالکیت، فقط به شخص مالک تعلق دارد نه شخص دیگر.

3ـ دوام: تا زمانی که به یکی از اسباب قانونی، مال مورد تملک به شخص ثالث منتقل نشده باشد، به صورت دائمی و بدون وقفه، در مالکیت مالک باقی است. البته چنان که عنوان شد، این عنصر در رابطه اعتباری بین مالک و ملک، جایگاه مقتضای ذات را ندارد تا نتوان آن را مقید کرد؛ چنانکه در عنصر انحصار نیز همین‌طور است و به عنوان مثال مالک می‌تواند شخص دیگری را در مال خود شریک کند. در عنصر اطلاق، هم ماده 30 ق.م، «حق همه گونه تصرف و انتفاع» را مقید به «مگر در مواردی که قانون استثنا کرده باشد» (مانند ماده 132 همان قانون) کرده است.

گفتار دوم

با شناخت اوصاف حق مالکیت، اکنون به شرح تقسیم حقوق اموال و فرآیند پیدایش مالکیت زمانی می‌پردازیم.

الف) شرح تقسیم حقوق اموال

طبقه‌بندی حقوق متصوره نسبت به اموال، بر مبانی متعددی استوار است:

1ـ حقوق مختلفی که به طور همزمان مورد بهره‌برداری قرار می‌گیرند؛

2ـ حقوقی که فقط تحت شرایط و اوضاع و احوال خاصی مورداستفاده قرار می‌گیرند؛

3ـ حقوقی که فقط در زمان‌های خاصی اعمال می‌شوند؛

علاوه بر این حق تصرف و حق انتقال ممکن است از هم تفکیک شوند.

برای روشن‌شدن مبحث به این مثال‌ها توجه کنید:

1ـ ممکن است حق مالکیت مالک در یک قطعه زمین مطلق نباشد و دیگران در ملک او از حقوقی نظیر حق ارتفاق مثل: حق عبور جریان آب ملک مجاور از زمین مالک یا حق انتفاع شبیه آب بهره‌برداری از چوب درختان، نفت یا آب معدنی از زمین او برخوردار باشند.

2ـ ممکن است طی یک وصیت‌نامه حق تصرف در اموال متوفی مشروط شده باشد؛ مثلاً به دنیا آمدن یک نوه یا کسب دانش توسط یک شخص خاص (در اینجا تا زمان محقق نشدن شرط، حق مالکیت کامل نشده است.)

ب) منافع و مضرات تقسیم حقوق اموال

تقسیم حقوق اموال از نظر اجتماعی ارزشمند است. چرا که هنگامی که اشخاص مختلفی از منافع گوناگون مالی بهره‌مند می‌شوند، منافع نیز چندبرابر می‌شود؛‌مثلاً مالک یک زمین صحرایی به گردشگران حق عبور از زمینش را می‌دهد یا مالک خانه‌ای در یک پناهگاه و پاتوق تابستانی آن را در زمستان که نمی‌خواهد از خانه‌اش استفاده کند به دیگری اجاره می‌دهد.این امر در کنار فوایدی که دارد، مضراتی نیز در پی دارد. از جمله این که:

1ـ هزینه‌های اقتصادی بهره‌مندی از این منافع ممکن است زیاد باشد؛ مثلاً برای بریدن و بهره‌برداز از چوب درختان یک باغ باید تجهیزاتی به آن زمین حمل شود.

تحمل این هزینه‌ها در صورتی که سود مالی بیشتری به همراه داشته باشد، از نظر اقتصادی مشکلی ایجاد نمی‌کند. اما پیمودن راهی طولانی به منظور رسیدن به مکان گردشی که فقط یک متر است، عاقلانه به نظر نمی‌رسد.

2ـ دومین ضرر ممکن است این باشد که همزمان دو یا چند حقوق و منافع یکسان با هم تداخل پیدا کنند؛ مثلاً چندنفر که حق دارند از استخر حیاط‌خلوت شخصی در زمان‌های مختلف استفاده کنند، ممکن است به استفاده همزمان از آن تمایل پیدا کنند.

البته در فرض تقسیم‌بندی حقوق مالکیت به نحو شفاف و دقیق این مشکل به راحتی حل می‌شود.

3ـ سومین ضرر تقسیم‌بندی حقوق تصرف و مالکیت این است که شخصی از حقی که در تعارض با حق دیگری است، استفاده کند؛ مثلاً کشاورزی در زمینش حق ارتفاقی برای شخص دیگری مبنی بر عبور از این زمین قرار داده است و این شخص ممکن است به منظور استیفای این حق محصولات کشاورز را از بین ببرد، در نتیجه تعیین مرز دقیق حقوقی لازم است.

4 ـ زیان دیگر در جایی بوجود می‌آید که این تقسیم حقوقی طولانی مدت و پایدار است؛ مثلاً وجود حق ارتفاق حتی در صورت فروش مال که باید خریدار حتماً از وجود چنین حقی آگاه باشد الا حق فسخ خواهد داشت.

ج) منافع و زیان‌های اجتماعی تفکیک حقوق تصرفی از حقوق انتقالی

چیزی که به نحو مرسوم وجود دارد این است که یک شخص حق انتقال و حق تصرف از مال را به نحو همزمان دارا است. حالت معمول هم این است که دارنده حق تصرف آگاهی و انگیزه تصمیم‌گیری صحیح در خصوص انتقال مال را داراست؛ چرا که با ویژگی‌های مال و ارزش آن برای خودش آشناست و عموماً از انگیزه مطلوب اجتماعی هم برای تصمیم بر انتقال یا عدم انتقال مالکیتش برخوردار است.

در برخی موارد تفکیک حق تصرف و حق انتقال با توجه به اوضاع و احوال اقتصادی مفید است.

مثلاً زمانی که مالک آگاهی و یا توانایی فکری در خصوص تصمیم‌گیری نسبت به انتقال مال خود را ندارد؛ مثل کودکی که مالک مال است ولی یا قیم او حسب مورد حق تصمیم‌گیری در خصوص فروش مال را دارد.

تقسیم حقوق اموال از نظر اجتماعی زمانی مطلوب است که بدست آوردن سود بیشتر در مقابل وجود ضرر و زیان اهمیت بیشتری داشته باشد.

تصور کنید مالک ملکی تجهیزات لازم برای بریدن شاخه‌های درختان آن ملک را ندارد و شخص دیگری این تجهیزات را در اختیار دارد. (سود در معامله این دو) و ایجاد حقی برای صاحب تجهیزات در ملک صاحب‌زمین است.) افراد اغلب قادرند که تاثیر متقابل مطلوبی بر روی تقسیم حقوق اموال داشته باشند.اکنون با توضیحاتی که داده شد دلایل ضرورت تاسیس نهاد حقوقی مالکیت زمانی و فرآیند شکل‌گیری آن در نظام حقوقی کشورهای توسعه یافته تا حدودی تبیین شد.

سخن دوم

الف ـ تعریف مالکیت زمانی:

مالکیت زمانی حقی است که به موجب آن افراد حق استفاده از یک مال (به عنوان مثال یک اقامتگاه تفریحی) را بین خود تقسیم می‌کنند و در یک زمان خاص از آن بهره‌مند می‌شوند؛ به عنوان مثال اگر افراد مدت استفاده یک ماه در سال را برای خود انتخاب کرده باشند، این اقامتگاه در واقع حداکثر به 12نفر فروخته خواهد شد؛ چرا که هرسال شامل 12ماه است و شخصی که مثلاً حق اقامت و استفاده مردادماه را خریداری کرده باشد، فقط می‌تواند از منافع آن مال در همان ماه بهره‌ جوید و نسبت به بقیه ماههای سال هیچگونه حقی ندارد.

به عبارت دیگر ، مالکیت زمانی، برخلاف مالکیت دائم و معمول ، به عنصر زمان محدود است که می‌توان آن را «مالکیت ادواری» ، «مالکیت موقت» ، مالکیت زمان بندی‌شده» نامید. و به تعبیر مالکیت زمانی، یک نهاد حقوقی جدید است که به موجب آن اشخاص می‌توانند از عین یا منفعت مالی به طور ادواری و در زمان‌هایی معین برای مدتی نامحدود یا طولانی استفاده کنند. به عنوان نمونه در حالت اول مالکیت یک سوئیت برای 15 روز در سال معین و برای مدتی نامحدود به شخصی واگذار می‌شود و هر کدام از مالکان دوره‌ای ، در زمان اختصاص یافته به خود مالک عین متعلق به خود به طور اختصاصی و مالک مشاعات به طور اشتراکی می‌شوند، اما در حالت دوم محل سکونت مورد بحث ما با همان مدت 15 روز فرضاً برای 30 سال به شخص واگذار می‌شود. این حالت درحقوق ایران بدون شک به عنوان عقد اجاره تحلیل می‌شود.

ب ـ تاریخچه مالکیت زمانی

تاسیس حقوقی مالکیت زمانی در اواسط دهه 60 میلادی در اروپا شکل گرفت و در سال 1969 در ایالات متحده آمریکا با عنوان Timesharing مطرح شد. در سال 1975 در آمریکا 45 اقامتگاه با مالکیت زمانی و با 10هزار عضو وجود داشت و پس از آن با سرعت چشمگیری در صنت توریسم رشد و توسعه یافت.

همانطور که اشاره شد، عقد مالکیت زمانی در دهه‌های اخیر تاسیس و بنابر نیازها و ضرورت‌های زندگی بشری در انتقال املاک، بخصوص در سیستم‌ هتلداری رایج شده است؛ بدین صورت که استفاده از اتاق‌ها و سوئیت‌ها و واحدهای معمولا ویلایی را به صورت طولانی یا دائمی در زمانی معین از سال واگذار می‌کنند.

مالکیت زمانی، اصطلاحی است توسط مسئولان یکی از شرکت‌های ایرانی به عنوان ترجمه و معادل واژه لاتینی و جدید Timesharing مقرر شده است. ولی این واژه در فرهنگ‌های لغت به «حق استفاده نوبتی» ، و « اشتراک زمانی در کامپیوتر»، ترجمه شده است.

مالکیت زمانی اصطلاح حقوقی عامی است که در همه فعالیت‌های اقتصادی و خدماتی می‌تواند کاربرد داشته باشد.

علاوه بر هتلداری و صنعت گردشگری ، در رشته کشاورزی در املاک زراعی، نوعی مالکیت زمانی در استفاده از آب کشاورزی و نحوه تقسیم آن وجود دارد؛ مثلاً زمین زراعی دارای حق استفاده روزنامه یک ساعت آب کشاورزی است از مالکیت زمانی، در سیستم‌ها و شبکه‌های اینترنت نیز استفاده می‌شود؛ به این شکل که اداره و بهره‌مندی از محدوده «Domian»، سایت یک شرکت ISP برای مدت‌های مشخصی به کاربران داده می‌شود.

پ ـ اوصاف و عناصر مالکیت زمانی:

همانطور که پیش از این عناصر مالکیت را در سه عنوان بررسی کردیم در توصیف عناصر مالکیت زمانی نیز همین سه خصوصیت را بررسی می‌کنیم لیکن این سه ویژگی در مالکیت ادواری، محدودتر و مقیدتر است:

1 ـ انحصاری بودن: در مالکیت ادواری، ملک به همه مالکان زمانی تعلق دارد و هر یک از مالکان در نوبت خود به صورت مستقل و انفرادی حق انتفاع و بهره‌مندی دارند.

پس می‌بینیم که وصف انحصاری بودن مالکیت هر یک از مالکان محدود به فرا رسیدن نوبت مالکیت اوست. در غیر از زمان متعلق به وی، مثل این است که مالک آن مال نیست و فقط به طور بالقوه مالک نوبت تملک خود در دوره بعد است.

2 ـ مطلق بودن: همانطور که در بحث مربوط به اطلاق مالکیت اشاره شد، با وجود قاعده «لاضرر» و اصل 4 قانون اساسی، دیگر مطلق بودن حق مالکیت اعتبار چندانی ندارد.

در مالکیت زمانی، هریک از مالکان، ضمن تصرف در ملک باید حقوق مالکان دیگر را ملاحظه قاعده لاضرر را در هر حال رعایت کند؛ به عنوان مثال، مالک زمانی نمی‌تواند مانند مالک دائم و غیر مقید، از حق تلف استفاده کند و در مقابل سایر مالکان مسئولیت مدنی دارد.

3 ـ دائم بودن: دائمی بودن حق مالکیت موجب می‌شود تا مالک در زمان دلخواه بتواند از مال خود بهره‌مند شود و این رابطه تنها از راه‌های پیش‌بینی شده در قانون، اعم از اسباب قراردادی یا قهری و ایقاعی قطع می‌شود.

در مالکیت زمانی، هر چند به طور کامل و مطلق رابطه مالکیت قطع نمی‌شود، لیکن بین رابطه مالک و ملک در فواصل زمانی منظم و متناوب ، وقفه ایجاد می‌شود.

ت ـ بررسی عقد مالکیت زمانی:

اول ـ آیا این عقد تملیکی است یا عهدی؟ عقد مالکیت زمانی، ناظر به انتقال مالکیت می‌ّاشد؛ چرا که با انعقاد آن بایع حق استفاده از مثلاً یک دوازدهم ملک خود را واگذار می‌نماید و خریدار نیز پس از عقد، مالک منافع مال مزبور در نوبت مخصوص خود می‌شود.

علاوه بر این بکار بردن واژه «مالکیت» هر چند با معنای مرسوم آن تفاوت‌هایی دارد، ما را به تطابق آن با عقود تملیکی رهنمون می کند.

دوم ـ عقد مالکیت زمانی، معوض است یا مجانی؟ بدون تردید، این عقد در زمره عقود معوض قرار دارد ولی انتقال مجانی مالکیت

سوم ـ رضایی یا تشریفاتی‌بودن عقد مالکیت زمانی: در حقوق ایران، اصل بر رضایی‌بودن عقود است مگر این‌که قانون تشریفات خاصی را برای صحت وقوع یک عقد درنظر گرفته باشد (مانند لزوم قبض در تحقق عقد صرف).

بنابراین چون هنوز قانونی در مورد عقد مالکیت زمانی وضع نشده است و به تبع آن تشریفات خاصی نیز در انعقاد آن وجود ندارد، ما با استمداد از اصل رضایی‌بودن عقود، عقد مالکیت زمانی را، عقد رضایی قلمداد می‌کنیم.

چهارم ـ لازم یا جائزبودن عقد مالکیت زمانی: باید درنظر داشت که در وضع فعلی، این قرارداد یک عقد نامعین و در چارچوب ماده 10، 223 و 219 قانون مدنی است و با استناد به این مواد و با رعایت قواعد عمومی قراردادها اصل بر لزوم عقد مالکیت زمانی است (2192 قانون مدنی).

ث ـ اشکال مختلف مالکیت زمانی

1ـ مدت ثابت ـ در مالکیت زمانی به مدت ثابت، فرد مثلاً یک ماه از سال مالک و در طول مدت تملک خود، فقط قادر به استفاده از همین ماه است، مثلاً شما مالک ماه امرداد یک واحد ویلایی در کنار دریای مازندران هستید و فقط در همین یک ماه می‌توانید در آن اقامت داشته باشید و فروشنده یک محدودیت زمانی ایجاد می‌کند و البته نباید این واقعیت را نادیده گرفت که ارزش همه ایام سال نیز یکسان نیست.

2ـ مدت چرخشی ـ این روش نوع اصلاح شده روش ثابت است.

در ایـــن روش برای حل مشکل ارزش مــتفاوت ایــام سال هر مالک حق استفاده یک ماه از ســـال (نه یک ماه معــلوم و معین مثلاً اردیبهشت) را خـریداری می‌کند و اگــر مثلاً در سال 85 مالک ماه مهر باشد، در سال 86 مالک آبان ماه خواهد بود و تا آخر...

به این ترتیب مالک در طول مالکیت خود همه ایام سال را با پرداخت هزینه تملک یک ماه تجربه می‌کند.

3ـ مـــدت شناور ـ این روش آزادترین روش برای بهره‌مندی از مالکیت زمانی اســت؛ بدین صورت که مالــک حق استفاده و تملک یک ماه یا هفته در سال را دارد و زمان این مدت را خــود او قبل از اقامت و تملــک تعیین می‌کنــد و یا به بیان ساده‌تر مدت تملک خود را رزرو می‌کند که این روش بیشتر در سیستم گردشگری کارایی دارد.

4ـ روش مــالکیت قــطعی در مالکیت ادواری ـ در روش مالکــیت قطعی تا زمـــانی که مال غیرمنقول پابرجاست، مالک حق تملک ملک را داراست.

در واقع فرد مالک مثلاً یک دوازدهم (یک ماه در هر سال) اســت و جزیی از دارایی او به حساب می‌آید که می‌تواند به طــرقی قانونی آن را به فروش برساند، اجاره دهــد، هبه کند... و با فوت او به وراث قانونی او منتقل می‌شود.

سخن چهارم

در بحث از عقد مالکیت زمانی مسأله دیگری که باید مورد تحلیل و بررسی قرار گیرد، مشروعیت آن از نقطه‌نظر فقهی است.

این که بتوان نهادهای جدید و امروزی حقوق را که با تغــییر اوضاع و احوال و شرایط زندگی مردم در جهان امروز، قالب‌ها و ویژگی‌های بکر و تازه‌ای یافته‌اند با استناد و استفاده از قواعد فقهی و اسلامی، مشروع و قــابل استفاده در معاملاتی که بین مسلمانان به وقوع می‌پیوندد دانست، همواره از دغدغه‌های فقه پویا و همچنین حقوق موضوعه ایران بوده و هست.

شــایان ذکر است که به ادعای بعضی حقوقدانان در دو نظام حقوقی روم و اسلام، عقیده به دوام مالکیت بوده است، با این استدلال که طبق قانون مدنی، با مرگ مالک، مالکیت از بین نمی‌رود و فقط امکان دارد به سببی از اسباب به دیگری واگذار شود.مسلم است که منظور فقها از این نظریه، نفی مالکیت مقید به زمان نبوده بلکه چیزی که از دیدگاه آنان منتفی بوده است، مالکیت موقت به این سیاق بوده است که مثلاً فروشنده مبیع را به شرطی بفروشد که بعد از یک سال مالکیت به خودش برگردد.

تفاوت‌های دو نوع مالکیت مقید به زمان با مالکیت زمانی «Time sharing» واضح است؛ زیرا در مالکیت نوع اول وصف دوام مالکیت به عنوان یکی از عناصر اساسی مالکیت،‌ نادیده گرفته شده اســت ولی در عقد مالکیت زمانی،‌ مالکیت به طور دائـــم منتقل می‌شود و فقط بر حسب شرایط و قواعد عقد برخورداری مالک از ملک مشترک با توجه به تــوافق به عمل آمده، در مقطعی از زمان به صــورت کامل بوده است و در مـــقاطع دیگر متعلق به سایر مالکان مشترک خواهد بود.

در فقه امامیه کمتر به بررسی و تجزیه و تحلیل عناصر مالکیت به طور مستقل پرداخته‌اند و در کتب اسلامی، بیشتر از تعلق مالکیت مطلق به خداوند و احترام به مالکیت خصوصی و مشروع و مباحثی از این دست، سخن به میان آمده است ولی برخی از فقهای امامیه مانند دکتر لنگرودی، مالکیت زمانی را مورد حمایت قرار داده‌اند.

با جمع‌بندی نظرات فقهای معاصر در پاسخ به این سؤال که «آیا مالکان مشاع در صورت توافق بر افراز و تقسیم ملک خود، می‌توانند آن را براساس زمان تقــسیم کــنند، به گونه‌ای که هر یک مالک ملک خود در بخش خاصی از زمان باشند»، اجماع بر این است که مفروز کردن مــال مشاع با شرط مذکور،‌ اشکــالی ندارد و جایز است اما برای معامله آن بــاید ضابطه‌ای تعیین شود تا موجب اختلاف نشود.

ولی در نظام فقهی ما نکته قابل توجه در این خصوص تأسیس تقسیم منافع به «مهایات» دیده می‌شود که طبق آن به عنوان مثال مالکان یک حلقه چاه، منافع خود را از آب بر مبنای زمان بین خود تقسیم می‌کنند، با این تفاوت که در «مهایات» مالکیت از نوع مشاع است.

در اینجا لازم است توضیحاتی در اوصاف مفهوم مهایات در فقه آورده شود تا وجوه تشابه و تمایز آن با مالکیت زمانی مدرن که خاستگاه آن، نظام حقوقی کامن‌لا است، تبیین شود.

مهایات

مهایات نوعی افراز مشترک مال غیر منقول است و اختصاص به تقسیم آب‌ها ندارد.

ماده 157 قانون مدنی در این باره چنین می‌گوید: «هرگاه دو زمین در دو طرف نهر محاذی هم واقع شوند و حق تقدم بر دیگری محرز نباشد و هر دو در یک زمان بخواهند آب برند و آب کافی برای هر دو نباشد، ‌باید تقدم و تاخر در بردن آب به نسبت حصه قرعه زد و اگر آب کافی برای هر دو باشد به نسبت حصه تقسیم می‌کنند».در آیه 155 سوره مبارکه الشعرا نیز، مهایات آماده است:

(قال هذه ناقة لها شرب و لکم شرب یوم معلوم)... گفت: این ناقه‌ایست برای نوشیدن آب و برای شما روزی معین برای آب نوشیدن است.

ـ مهایات عقد لازم است.

پس از مهایات، شریک ملک می‌تواند افراز عین مال را از دادگاه بخواهد و این اقدام حق او را از مهایات ساقط نمی‌کند. لکن با صدور حکم افراز،‌ عقد مهایات موضوعاً منتفی است.

ـ مهایات مدت ندارد. پس از مهایات، هر شریکی حق دارد که بهره مفروز خود را به ثالث انتقال دهد. استفاده روستاییان از اراضی مشاعی روستا به صورت مهایات است.

مهایات به دو شکل است:

اول ـ مهایات زمانی: افراز منافع عین مشترک به مقیاس زمان (ساعت، روز،‌ هفته، ماه) صورت می‌گیرد. در تقسیم آب نهر مشاع و قنات مشاع و چشمه مشاع،‌ مثلاً‌ هر شریک یک شبانه‌روز آب می‌برد. آن واحد زمانی را مدار آب (گردش آب) نامیده‌اند.

دوم ـ مهایات مکانی: افراز منافع عین مشترک در این قسم مهایات به مقیاس مکانی از آن عین مشترک است؛ نظیر موردی که دو پسر از پدر خود خانه‌ای را ارث برده‌اند که دو آپارتمان در آن است. دو برادر با هم توافق می‌کنند که هر یک از یک آپارتمان بهره‌مند شوند.

سخن پنجم

اکنون که تا حدودی با مفهوم «مالکیت زمانی» و خصوصیات آن آشنا شدیم، به بررسی مسائلی پیرامون این نهاد تازه تأسیس می‌پردازیم.

الف ـ ابتدا باید دید که بین این نهاد و عقود معین سنتی ارتباطی وجود دارد یا باید آن را در زمره عقود نامعین قلمداد کرد؟

عقد بیع: در بیع،‌مالکیت به طور دائم واگذار می‌شود و خریدار بعد از عقد بیع، پیوسته مالک عین مـــال خواهد بود و طبق قاعده تسلیط، حق همه گونه بهره‌برداری و انتفاع از مال را دارد و از دیدگاه حقوق، حــتی می‌تواند مــال خود را از بین ببرد، لکن در مالکیت زمانی، مالکیت مالک پیوسته نیست و نیز تسلط واقعی بر مال وجود ندارد. او فقط با فرارسیدن نوبت خود مالک مال و منافع آن می‌شود و حق سکونت و اقامت پیدا می‌کند.

مالـکیت زمانی در حقـوق ایران

از طرفی مالک نمی‌تواند مال خود را تلف کند، چرا که در این صورت در قبال سایر مالکان مسئولیت مدنی دارد و همچنین درصورت انتقال مالکیت خویش به دیگری، نمی‌تواند خود را به عنوان مالک تمام ملک معرفی کند. پس نمی‌توان عقد مالکیت زمانی را در قالب عقد بیع جای داد و قواعد خاص این عقد معین را در مورد مالکیت موقت جاری کرد.

عقد اجاره

بی‌شک در فرضی که منفعت مال در دوره محدودی از زمان و برای مدت چند سال واگذار شود، مورد تابع قرارداد اجاره است و حتی اگر با نام دیگری همانند «عقد مالکیت زمانی» واقع شود، بازهم باید مقررات و قواعد عقد اجاره را در مورد آن بکار برد. اما در فرضی که عین مال برای دوره زمانی نامحدود واگذار می‌شود، بازهم نمی‌توان عقد مذکور را اجاره توصیف کرد.در مورد سایر عقود تملیکی از جمله قرض و معاوضه نیز به طور کلی نمی‌توان شباهت و تطابقی بین آنها و عقد مالکیت زمانی قائل شد.

ب ـ همانطور که روشن شد، در حال حاضر در حقوق ما عقد مالکیت زمانی در زمره عقود نامعین و قراردادی در چارچوب ماده 10 و 223 قانون مدنی است. عقود معین سنتی، مانند بیع و اجاره، به هیچ نحو پاسخگوی مسائل مربوط به عقد مالکیت زمانی نیست و این عقد، نهادی مدرن در حقوق است که باید ابهامات آن رفع شود و با تدوین قانون مستقلی، ماهیت این قرارداد تعیین شود.

ب ـ مطلب دیگری که در خصوص اوصاف مالکیت زمانی باید به آن اشاره کرد، تفاوت‌ها یا این عقد با مالکیت مشاع است که در نگاه اول شاید تفاوت چندانی بین این دو نهاد دیده نشود و موجب یکسان پنداشتن آنها شود. به همین منظور ابتدا به ارائه تعریفی از مالکیت مشاع می‌پردازیم و سپس به وجود تمایز آن را با عقد مالکیت زمانی مورد اشاره قرار می‌دهیم.

تعریف مالکیت مشاع

مالکیتی است که در‌آن دو یا چند نفر به نحو مشترک در ملکی شریک هستند و ممکن است مالکیت آنها به صورت قهری باشد؛ مانند مالکیت وراث در ملک مورث خود و یا مالکیت به نحو مشاع بین شرکا به صورت اختیاری باشد (چه به صورت مساوی و یا غیرمساوی در مالکیت شرکا باشد.)در مالکیت مشاعی هریک از شریکان صاحب جزء به جزء ملک مشاع هستند و در هر زمان که میل داشته باشند، می‌توانند آن را در اختیار داشته باشند.با نگاهی به مواد قانون مدنی در خصوصیات و احکام شرکت ملاحظه می‌کنیم که در مالکیت مشاعی، تصرفات حقوقی (مانند بیع و اجاره) هریک از شرکا در ملک مشاع در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن شریکان دیگر باشد، معامله فضولی و تابع مقررات مربوطه می‌شود.نکاتی که از این تعریف ساده و مختصر و در مقایسه آن با مالکیت زمانی بدست می‌آید، به شرح زیر است:

1ـ در مالکیت مشاع اگر تقسیمی در حیطه ملک صورت پذیرد. این تقسیم در اجزای مادی ملک است ولیکن در مالکیت ادواری زمان استفاده از مال در طول مثلاً یک سال تقسیم می‌شود و مالکان در تمام اجزای ملک مورد معامله شریک هستند و می‌توانند در سررسید نوبت خود از آن به طور کامل بهره‌مند شوند.

جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکا و یا تقسیم مال غیر منقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنان افراز نامیده می‌شود، به طوری که پس از افراز، مالکان مشاعی هر کدام مستقلاً مالک غیرمشاعی سهم خود می‌باشند، لذا ملکی که بین دو نفر به صورت مشاع قرار گرفته است، پس از افراز ملک سهم هریک از شرکا به صورت ششدانگ در مالکیت کامل هریک از آنها قرار گرفته، بدین ترتیب شراکت مالکان خاتمه می‌یابد.

2ـ هنگام انعقاد قراردادی که منجر به مالکیت مشاع می‌شود، طرفین قصد تصرف تمامی اجزا و منافع ملک در زمان دلخواه، اقدام به انعقاد عقد می‌کنند، حال آن که در مالکیت زمانی معامله‌کنندگان به این نکته واقف هستند که تنها در مواعد مقرر امکان استفاده از ملک مورد معامله را دارند.

3ـ در مالکیت مشاعی اگر هریک از شرکا بدون اذن شریک دیگر ملک را معالمه کند، معامله فضولی بوده، غیر نافذ است در حالی که هریک از شرکا می‌تواند سهم زمانی خود را به دیگری انتقال دهد و در این مورد در برابر دیگر شرکا مسئولیتی ندارد.

فهرست منابع

1ـ جعفری لنگرودی، محمدجعفر، مبسوط درترمینولوژی حقوق، جلد 5، کتابخانه گنج دانش، چاپ دوم

2ـ ناصر،کاتوزیان، قانون مدنی در نظم حقوقی کنونی، نشر میزان، چاپ چهاردهم.

3ـ بروجردی، عبده، حقوق مدنی.

4ـ احمدزاده، بزاز، مالکیت موقت.

5 ـ قرآن کریم

6ـ فرهنگ معاصر انگلیسی ـ فارسی، ویراست دوم، چاپ پنجم.

7ـ سایت www.hoqouq.com

8 ـ ترجمه‌مقاله Economic analyis of property law نوشته استیون شاول.

9ـ مجله حقوقی دادگستر ـ 1386 ش. بیست و پنجم.

*منبع:دادرسی